Investir à Tours : où le rendement dépasse encore 3,8 % (et où il tombe à 3,3 %)

À 2 857 € le mètre carré en moyenne et à 51 minutes de Paris en TGV, Tours coche déjà deux cases que beaucoup de villes moyennes ne cochent plus. Mais la vraie question pour un investisseur n'est pas « Tours est-elle attractive ? », elle est « où, et sur quel type de bien, le calcul tient-il vraiment ? ». Entre un T2 neuf à Douets-Milletière affichant 3,8 % de rendement brut et un T3 à Saint-Symphorien qui plafonne à 3,3 %, l'écart se joue quartier par quartier, pas à l'échelle de la ville entière.

Tours en 2026 : un marché qui s'est stabilisé après la hausse des taux

Le marché tourangeau a traversé le même choc que le reste du pays lors de la remontée des taux d'intérêt en 2023 : les transactions ont ralenti, les vendeurs ont dû revoir leurs prétentions à la baisse, et les investisseurs les plus prudents se sont mis en retrait. Depuis, les taux se sont stabilisés autour de 3 %, ce qui a permis au marché de repartir sur des bases plus lisibles. Le prix médian, tous types de biens confondus, s'établit désormais à 2 857 €/m² sur la période récente, avec un net écart entre l'ancien (2 850 €/m² pour un appartement, 2 984 €/m² pour une maison) et le neuf, qui grimpe à 4 632 €/m².

Une ville qui mise sur ses fondamentaux plutôt que sur la spéculation

Contrairement à des marchés tendus où les prix s'envolent sur fond de rareté, Tours progresse sur des bases structurelles : un bassin universitaire de 30 000 étudiants répartis entre l'université François-Rabelais, deux IUT et une école d'ingénieurs, un bassin économique de 26 955 entreprises employant 141 900 salariés à l'échelle de la métropole, et une desserte TGV qui a changé la donne pour les actifs franciliens. Avec un abonnement à 99 €/mois, un cadre parisien peut rallier Montparnasse en un peu plus d'une heure, un argument que les agences locales voient de plus en plus revenir dans les motivations d'achat, qu'il s'agisse de résidence principale ou de pied-à-terre locatif.

Fin du Pinel : un vrai tournant pour l'investissement locatif neuf

L'arrêt du dispositif Pinel a mécaniquement freiné la demande d'investissement locatif dans le neuf, une partie des acheteurs qui achetaient avant tout pour la réduction d'impôt s'étant retirée du marché. Cela ne signifie pas que le neuf a perdu tout intérêt à Tours, mais que l'arbitrage se fait désormais sur la rentabilité réelle et non plus sur l'avantage fiscal. Des dispositifs alternatifs existent encore, à connaître avant de se lancer.

Combien coûte un bien à Tours, quartier par quartier

Le prix au mètre carré varie du simple au double selon le secteur. Dans les quartiers les plus recherchés, Prébendes, Cathédrale, Halles, Gare, les prix se situent entre 3 000 et 3 800 €/m², avec des pointes à partir de 3 700 €/m² à proximité immédiate de la gare. À l'inverse, les secteurs Europe, Douets-Milletière et Sainte-Radegonde restent autour de 2 700 €/m², et le quartier de Montjoyeux, au sud, descend jusqu'à 2 100 €/m².

Le nombre de pièces influe aussi fortement sur le prix au m². Dans l'ancien, un studio se négocie autour de 3 484 €/m², un 2 pièces à 3 099 €/m², tandis qu'un 4 pièces redescend à 2 612 €/m². C'est la logique inverse de ce qu'on observe dans certaines métropoles, où les petites surfaces se paient toujours plus cher au mètre carré que les grandes. Dans le neuf, l'écart entre typologies est moins marqué, avec des prix qui oscillent entre 3 283 €/m² pour un 4 pièces et 4 089 €/m² pour un 2 pièces.

Quel rendement locatif espérer à Tours ?

Le rendement locatif moyen constaté à Tours se situe entre 3 % et 4 % brut, un niveau qui n'a rien d'exceptionnel comparé à des villes secondaires plus tendues, mais qui reste cohérent avec le profil de risque : une ville universitaire stable, peu exposée aux aléas climatiques, avec une demande locative structurellement soutenue par les étudiants et les jeunes actifs.

Deux exemples chiffrés pour se faire une idée concrète

Un T2 neuf de 47 m² à Douets-Milletière, acheté 182 000 €, se loue en moyenne 591 €/mois, soit une rentabilité brute de 3,8 %. À l'inverse, un T3 neuf de 55 m² à Saint-Symphorien, acquis pour 235 000 €, se loue 650 €/mois, ce qui ramène le rendement brut à 3,3 %. L'écart s'explique par le rapport entre le prix d'achat et le loyer atteignable : plus le quartier est prisé, plus le loyer progresse lentement par rapport au prix du bien.

Le loyer médian et ses variations selon le type de logement

Le loyer médian à Tours s'établit à 10,9 €/m², avec un plafond à 12 €/m²/mois dans les zones les plus chères. Le détail par typologie révèle des écarts logiques : un studio se loue autour de 21 €/m² en appartement (23 €/m² en maison), contre 11 à 12 €/m² pour un 5 pièces. Cette dégressivité renforce l'intérêt des petites surfaces pour maximiser le rendement au m², à condition d'accepter une rotation locative plus fréquente.

Dans quel quartier investir selon votre profil

Le choix du secteur ne dépend pas seulement du budget disponible. Il dépend surtout du type de locataire que vous visez et du régime locatif que vous êtes prêt à gérer.

Hypercentre (Halles, Cathédrale) : LMNP et location courte durée

Dans l'hypercentre historique, le bâti ancien, les monuments classés (141 monuments historiques recensés à Tours) et le flux touristique lié au label « Ville d'art et d'histoire » et à la reconnaissance gastronomique locale rendent la location meublée non professionnelle particulièrement pertinente. La location courte durée y trouve aussi un terrain favorable, portée par une fréquentation touristique et étudiante qui ne faiblit pas.

Prébendes et Gare : standing et cadres en télétravail

Les Prébendes, avec environ un quart d'immeubles d'habitation dans un cadre résidentiel très recherché, et le quartier de la Gare, dopé par la desserte TGV, attirent une clientèle de cadres et de familles en quête de standing. La location longue durée nue y reste le format dominant, avec des loyers plus élevés en valeur absolue mais un rendement rapporté au prix d'achat plus contenu.

Europe, Douets-Milletière : le terrain des primo-investisseurs

C'est dans ces quartiers plus accessibles que le rapport prix/loyer reste le plus favorable pour un primo-investisseur, comme le montre l'exemple du T2 à 3,8 % de rendement cité plus haut. La population y est plus jeune, plus mobile, ce qui implique une gestion locative plus active mais une meilleure élasticité de rendement.

Beaucoup de primo-investisseurs raisonnent dans le mauvais ordre : ils choisissent d'abord le quartier qui les rassure, puis évaluent le loyer espéré, et ne regardent les charges et la vacance locative qu'en dernier. Le problème apparaît quand ces éléments ne s'équilibrent pas entre eux, un prix d'achat élevé face à un loyer plafonné par le marché local, ou des charges de copropriété sous-estimées. Mieux vaut raisonner à l'envers : partir du loyer réellement atteignable dans le quartier visé pour remonter vers le prix d'achat maximal acceptable. Cette méthode évite les mauvaises surprises une fois le bien acheté.

Neuf ou ancien : comment trancher

L'écart de prix entre neuf et ancien est significatif à Tours (4 632 €/m² contre 2 850 €/m² en moyenne), mais il ne dit pas tout : il faut le mettre en regard des charges, des travaux et de la fiscalité.

Les dispositifs qui ont pris le relais du Pinel

Depuis l'arrêt du Pinel, plusieurs mécanismes restent mobilisables selon les projets. Le LLI (logement locatif intermédiaire) permet d'investir dans du neuf avec des loyers plafonnés en contrepartie d'avantages fiscaux, principalement destiné aux investisseurs institutionnels mais accessible dans certains montages. Le dispositif Jeanbrun, plus récent, cible également l'investissement locatif intermédiaire. Le PSLA (prêt social location-accession) concerne davantage l'accession à la propriété que l'investissement locatif pur, mais reste utile à connaître pour comprendre l'écosystème des aides au logement à Tours.

L'ancien : un prix d'entrée plus bas, mais des travaux à anticiper

Acheter ancien permet un ticket d'entrée nettement plus abordable, mais implique presque systématiquement des travaux de rénovation énergétique, notamment sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), pour rester dans les critères de location. Ce surcoût doit être intégré dans le calcul de rentabilité dès le départ, sous peine de voir le rendement affiché s'éroder une fois les travaux réalisés.

Quel type de bien acheter selon votre budget et votre cible

Le studio et le T2 restent les typologies les plus demandées à Tours, portées par le vivier étudiant et les jeunes actifs, avec un pouvoir d'achat immobilier moyen de 47 m² pour un budget standard, en progression de 6 m² en un an. Le T3, plus adapté aux familles ou à la colocation, offre un loyer en valeur absolue plus élevé mais un rendement rapporté au prix souvent inférieur, comme le montre l'exemple de Saint-Symphorien. Pour une maison individuelle, il faut généralement s'éloigner du centre, à 10-15 km, avec un budget de 250 000 à 300 000 € pour du neuf en périphérie, le foncier disponible en intra-muros étant quasiment inexistant pour ce type de bien.

Les points de vigilance avant de se lancer

Le taux de vacance locative à Tours s'établit à 10,5 % en moyenne, un chiffre qu'il faut nuancer fortement selon les quartiers : il pèse davantage sur les secteurs périphériques moins demandés que sur l'hypercentre ou les abords de la gare, où la tension locative reste plus forte. Le taux de chômage de la métropole (13,8 % pour les 15-64 ans) et le revenu médian des ménages (21 250 € par an) rappellent aussi que Tours n'est pas une ville à hauts loyers : viser un rendement supérieur à 4-5 % en misant sur un loyer surévalué expose à des périodes de vacance plus longues que prévu. Mieux vaut calibrer son loyer sur les données réelles du quartier que sur une simulation optimiste.